透视

作者 | 汪瑞杰

编审 | 乐燕红

实地地产近几年来高歌猛进，在地产圈也算个“网红”了，说起实地的老板张量，人们往往第一个想到的是他的老爸张力。

一

包工头出身的富力老总张力，特别喜爱家文化。

广东省体改会副会长彭澎曾受邀为富力写一本书，一年多时间里访问了富力各个中高层。他发现富力公司里到处挂着张力的“家训”：“多沟通、少埋怨；多自省、少斥人；严律己、宽待人；多绿灯、少红灯”。

有一次跟张力谈完话出来，一位靓女坐着张力的大奔来给送材料，张力说是他女儿。彭澎知道他有一个儿子没有女儿，后来才知道张力把富力当作自己的家。

所有女员工都是他“女儿”。

在这篇名为《从包工头到“学者型”老板的张力》的博客里，彭澎来了句吐槽：

“女员工叫女儿，为什么男员工不叫儿子呢？”

二

张力的儿子张量和王思聪、潘瑞（潘石屹儿子）、王烁（某神秘富商之子）被合称为新京城四少。

张量和“娱乐圈纪委”王思聪不同，比较低调。出生于1981年的他出国留学回来之后，先后做了实地地产、力量矿业还有黑洞投资。

黑洞投资的投资方向基本上是紧跟热点，在共享单车热的时候投优拜单车、小蓝单车，互联网金融热时投了握手金融。

投的这几个项目表现都不怎么样。绕来绕去，还是地产的钱最好挣。

张量的实地地产，主打的概念是“智慧社区”，“要做地产界苹果公司”。2017年1月，他把百度的“前太子”李明远请来担任总裁。然而不到一年的时间，李明远就离开了。

可能是互联网人对地产还是水土不服。实地这家“地产界苹果公司”，还是把自家一半的售楼处开到了三四线城市。

选择了三四线后，实地在“碧桂园路线”上走得更远了。去年年底，碧桂园的明星经理人刘森峰加入实地担任总裁，不少他的团队骨干离开碧桂园加入了实地。

然而在递交招股书的三个月后，实地集团营销常务副总经理熊建生离职了。一时间刘森峰离职的传言也满天飞。实地集团为此正面回应“刘森峰仍在正常工作”。

在实地打工打出这么多新闻，这届职业经理人可太难了。

三

身为“京城四少”的张量，跟革命老区是有着深厚的情谊的。

2018年，一只队伍从遵义出发，跋山涉水前往重庆、北京、广州、上海。他们的此行的目的只有一个：

卖地。

来的队伍有遵义国土资源局，还有地方城建的各个工作人员，他们卖力推销的，是遵义规划的新蒲新区。这个新规划的城区占地110平方公里，足够承载100万人。

当年遵义市的城区人口也就200万人。

这么一个体量能装下半个遵义的新区，18年上半年卖了89宗地。实地地产提早进入遵义，享受到了棚改最后的红利。2018年，实地在遵义结转的收入有25亿，而当年广州的结转收入是26亿。

一个四线城市贡献的销售额，和广州大本营有一拼。

尝到甜头的实地地产进入了更多三四线城市，招股书中实地的土地储备有53.4%在一二线，其余都在三四线。

然而那一年是三四线楼市最后的余晖，前一年贡献25亿营收的遵义，在2019年只给实地带来11亿营收。

实地还有112万平方米的土储留在遵义。当年推介会后进入遵义的品牌房企，到今天基本都被套牢了。

贵州一家房产营销公司做了调研，到19年底，就算遵义再也不建新房子，要把现有的房子全卖掉需要……

16个月。

在实地的土储分布里，类似遵义的城市还有很多。

四

今年5月，实地向港交所递交上市申请之后，人民群众发现，原来上市是不用说自己今年销售情况是多少的。

申请书唯一和销售额相关内容，是两个房地产研究组发布的榜单。在一个中国房地产TOP 10研究组发布的榜单里，实地位列百强第70位。另一个2019年发布的榜单里，实地排名第77位。

另一个克而瑞的榜单显示，2019年实地只卖了119.6亿元，排名房地产行业第153位。按照中指研究院的数据看，实地前8个月完成170亿销售额，是去年全年业绩的143%。

在所有房地产商今年销售都不太行的情况下，实地的榜单成绩可以说是一骑绝尘。杰仔打电话问了一下相关公司的销售，榜单排名明码标价，一般在200万-800万左右。

只要卖掉一套房，就能收获船新的排名体验。

除了表现飘忽不定的销售数据，实地还出现收入增加利润减少的现象。2019年营收83.24亿，增加了19.52亿；毛利润增加了9.67亿，净利润7.56亿，反而减少0.9亿。

2019年的毛利率为30.9%，是公司历年来最高的，而这一年8.7%的净利率，也是历年最低的。

杰仔仔细看了招股书，发现利润下跌主要是因为所得税多出了4.5个亿，主要是因为买地时收购项目公司的税，现在到了结算的时候。

每一块通过股权收购拿到的地，都在暗中标好了价格。

股权收购税太高，搞招拍挂行不行？可是到19年底，实地账上的现金只有20个小目标，比去年少了一半。

这笔钱放到今年的广州，也就够买一两块地。

虽说盈利的表现并不太行，实地依旧坚持着自己的千亿梦想。招股书披露，实地的土储面积约为1430万平方米，目前已经进入了全国25个城市共37个项目。

只是除了广州、遵义和重庆，实地进入的很多三四线城市，都只有1个项目。

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