案例分析

案例分析||土地选址和评估过程中竞争对手分析如何利用大数据解决

商业地产中的竞争对手分析是商业地产土地选址和评估过程中的重要步骤，旨在了解目标区域内已有商业地产项目的情况，评估市场竞争情况，为项目定位和市场定位提供参考。

一、确定项目范围

以青岛李村商圈为例，20世纪90年代，李村商圈就已经初具雏形，一度形成了崂山百货、北方国贸、利客来三足鼎立的商业格局。

二、收集项目信息

1.商圈位置规模及商业环境

李村商圈位于城市中心的北部，是目前青岛主城中商业存量面积最大的，约96万方；是青岛所有商圈中商业最多的，整个商圈内密集分布座购物中心、8座百货、10个商业街、311家酒店。

2.人口概况

商圈内常驻人口13.04万人，居住人口9.02万人，工作人口4.82万人，人口密度高于本市平均值。在性别比例中，女性占比50.27%。

三、评估竞争对手影响力

1.周边商业

截至3月中旬，李村商圈中主要商业有：崂山百货、利客来购物中心、北方国贸购物广场3个传统百货，以及伟东乐客城、李沧万达广场、书院万达广场、银座和谐广场、青岛顺和汇购物中心、青岛VVLAND蔚央地6座购物中心。

2.客流量

人口密集、商务活跃、客流量大的地区，适合发展各类商业和服务业。李村商圈作为周边的商业聚集区，曾经承接着城阳区南部、崂山区北部的消费客群，消费力较强。

以伟东乐客城为中心周边辐射10个街道，项目所在的李村街道办事处，居住人口29.28万人，办公人口20.03万人，到访客流70.31万人。项目能够满足居民和来访者的需求，具有较好的商业发展潜力。

3.交通状况

时至今日，在城阳、崂山商圈崛起之后，李村商圈的主要消费者转变为在2、3号地铁沿线的大学生群体和李村周边的年轻消费者，同时能辐射到少部分城阳客群。

顺为城市地图显示：以乐客城为中心，周边3公里范围内共有175个公交站。3个地铁站，669个停车场，主要地铁线路为：2、3号线--李村（地铁站），主要公交站点为：李村（公交站）。

四、商圈内具体项目信息

伟东·乐客城是位于山东省青岛市李沧区李村街道夏庄路1号，由青岛伟东置业集团打造的青岛首座世界级河谷主题购物公园。项目开业于2013年1月26日，是地铁2号线和3号线换乘枢纽站之上的大型商业综合体。占地面积58413平方米，商业面积140000平方米，由地下3层和地上6层组成，现有商户413家。

1.项目业态组合

项目内部业态构成比较丰富，包含餐饮、零售、丽人、文体娱乐、亲子、生活服务等多种业态。其中餐饮占比37.29%，零售占比27.61%，丽人占比15.01%。

2.项目概况

伟东·乐客城的客流量在商圈内排名第一，是绝对的“顶流”。顺为城市地图显示：乐客城周边1公里范围内居住人口10.51万人，工作人口5.61万人，到访客流328.79万人。这是拥有相对稳定居民群体和高客流量的繁华商圈，具有巨大的商业潜力，适合发展各类商业、零售和娱乐业。

这里拥有丰富的房地产、商业、教育、企业和住宿资源，适合居住、工作和旅行，具有较高的生活品质和发展潜力。顺为城市地图显示：乐客城周边1公里范围内在售房产68套，商业区28个，写字楼租赁756个，学校31所，公司企业447个，住宿服务314个。

乐客城周边业态丰富，种类多、数量多，覆盖了各个方面的生活需求，为居民和游客提供了全方位的服务和体验，是一个充满活力和便利的地区。顺为城市地图显示：周边1公里范围内餐饮服务项目1542个，零售服务项目817个，体育休闲290个，科教文化项目321个，儿童亲子项目68个，生活服务项目302个，建材家居项目53个，丽人养生项目268个，旅行服务项目22个，车辆服务项目176个。