房地产行业观察：万科布局轻资产模式；绿地试水资产证券化

发布时间：2025-06-03 04:38

中国房地产行业经历高速扩张后，正式步入以“增速放缓、利润回调”为特征的新常态。面对高杠杆模式的风险累积，龙头房企率先开启多元化转型与金融创新双重探索，试图在行业变革中抢占先机。

一、多元化转型：重构企业盈利逻辑

在传统开发模式增长乏力之际，房企通过业务边界延伸寻求新增量。以万科、绿地、万达、恒大为代表的头部企业，已从单一住宅开发向商业、文旅、健康等多元领域渗透。万科依托城市配套服务商定位，逐步布局长租公寓、物流地产；万达通过文旅产业整合资源，形成“开发+运营”双轮驱动；恒大则跨界新能源汽车等赛道，试图打造第二增长曲线。

中小房企同样不甘落后，通过细分市场试水探索转型方向。部分区域型企业转向产业园区运营，或将业务延伸至代建、物业管理等轻资产领域。尽管转型尚未形成统一路径，但核心逻辑趋于一致：通过业务协同降低对传统开发销售的依赖，分散市场波动风险。

值得注意的是，多元化布局对企业资源整合能力提出更高要求。以文旅地产为例，项目周期长、资金沉淀大，需匹配长期运营能力和产业资源储备。现阶段房企转型成效仍待验证，但主动求变已成为行业共识。

二、金融创新：突破资金困局的关键路径

在降负债压力下，房企通过创新融资工具重构资金运作体系。轻资产小股操盘成为重要突破口，房企以10%-30%的股权比例主导项目开发，通过品牌输出、管理服务获取收益。该模式既降低资金占用，又放大管理红利，头部企业已将其作为跨区域扩张的核心策略。

资产证券化工具的应用进一步拓宽融资渠道。REITs（房地产信托投资基金）试点加速推进，商业地产、长租公寓等领域率先受益。绿地在基础设施REITs领域展开实践，通过盘活存量资产优化现金流结构。与此同时，私募地产基金规模持续扩容，形成“开发+金融”的闭环生态。

互联网金融则开辟了创新融资场景。部分房企通过供应链金融平台对接上下游资金需求，或搭建线上理财渠道吸纳社会资本。尽管监管政策仍在完善，但数字化工具为房企降低融资成本、提升资金周转效率提供了新可能。

当前房地产行业的转型与创新仍处攻坚阶段，既有模式突破的机遇，也面临跨行业竞争、政策调整等挑战。能够快速适应规则变化、构建差异化竞争力的企业，或将在行业洗牌中占据主动地位。

本文源自：金融界

作者：观察君

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