数据月报：济南9月房地产市场环比量涨价跌(5)

　　(四) 区域市场成交分析

　　1、各区域成交量分析

　　图4-6 区域市场成交区域分析图(2011年9月)

　　与新增供应量区域成交量表相对应，2011年9月济南房地产市场的区域成交量由大到小，依次为历城区、市中区、槐荫区、天桥区、历下区及高新区；

　　历城区除万象新天、翡翠清河、恒生伴山开盘成交量较大外，恒大城、恒大名都的每周特价房也为历城区的成交量做出贡献；恒大地产在历城区的两个项目先后开盘后，促使历城区的成交量始终保持在较高水平；

　　市中区由于本月中海国际社区推出团购房取得了良好的市场反应，鲁能领秀城教育配套的投入使用及公交配套的完善为其开展的优惠活动奠定了良好的基础，成为其取得良好销售业绩的重要因素；

　　槐荫区由于绿地卢浮公馆、绿地国际化都和路劲御景城开盘成交量较大，导致区域成交量排名第三位；

　　天桥区项目的成交量在尚品清河、鑫苑名家等项目成交量的拉动下，区域成交量排名第四位；

　　历下区、高新区在2011年的表现相比于其他区域较为逊色，与前两年热销的局面更不可同日而语，究其原因主要在于区域内可供持续开发的土地量有限、在售项目少。

　　2、各区域成交均价分析

　　图4-7 区域市场成交均价月度走势图(2011年1-9月)

　　2011年9月，济南市各区域成交均价排名依次为历下区、市中区、高新区、天桥区、槐荫区和历城区；

　　历下区的成交均价为11240元/平方米，由于中海奥龙观邸的成交量较大，冲抵了海尔绿城玫瑰园开盘对区域成交均价的快速拉升作用；

　　市中区在中海国际社区特价房的带动下，区域成交均价为8512元/平方米，环比上月下降18%；

　　高新区的区域成交均价在海信慧园开盘的影响下，环比上月上涨3%，达到8482元/平方米；

　　天桥区的区域成交均价为8415元/平方米，环比上月下降5%，主要在于区域内高价项目发祥府邸本月成交量减少且尚品清河由于推出优惠房源成交量增加；

　　槐荫区的区域成交均价为7198元/平方米，环比上月下降6%，一方面在于上月卢浮公馆的住宅产品开盘拉高了区域成交均价，另一方面在于本月绿地国际花都的开盘、卢浮公馆的公寓上市、御景城项目开盘共同作用于区域成交均价；

　　历城区的区域成交均价为6996元/平方米，环比上月上涨12%，主要在于本月翡翠清河开盘，拉高区域成交均价。

　　(五) 下月开盘项目预测

　　2011年10月预计新增供应量为29.44万平方米，约2678套房源，杰正岭寓、四建·美林苑、绿城百合花园等新项目有可能在10月面世，新项目的上市，将增加济南市中高端产品的供应量。

　　五、公寓市场分析

　　(一) 公寓监测对象界定标准

　　1、济南市内六区(历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新)；

　　2、建筑面积不少于1万平米，已开盘且销售率在90%以内；

　　3、产权年限为40年或50年。

　　(二) 新增供应量分析

　　图5-1 济南市公寓新增供应量月度趋势(2011年1-9月)

　　2011年9月，绿地卢浮公馆·玫瑰坊公寓上市，为济南公寓市场注入新增供应0.76万平米，144套房源，项目当天开盘成交84套，成交率为58%。

　　(三) 在售供应量分析

　　图5-2 济南市公寓在售供应量月度趋势(2011年1-9月)

　　本月公寓市场在售供应量为3.61万平方米。绿地卢浮公馆·玫瑰坊公寓上市，使槐荫区在售供应增加至1.44万平米，供应量跃至各区域之首；历下区、高新区在售项目本月正常销售，在售供应量分别降至1.28万平米、0.91万平米。

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