谁能看懂孙宏斌的孙子兵法？

这两天朋友圈总能看到关于孙宏斌新动作的评论文章，其中一篇题为《孙宏斌的新赛道：八问而今资本》转的比较多，引起了我的好奇。一位朋友转的时候附带了这么一句话：“孙宏斌另起炉灶的速度，比想象中要快。而今资本筹备时间不足一年，却在老孙枭雄光环的加持下，丝滑杀入不良资产收购赛道这几乎可以看作他继联想、顺驰、融创之后的第四次创业，也是在61岁年龄最后的机会。”我看了一下，就摘自这篇文章的开头。

这句话很妙，几乎囊括所有业内对老孙的刻板印象。“枭雄”是从他博鳌那次面刺王石开始就自带的标签，第一次有人如此不讲江湖规矩，不尊重老大，要另起牌桌，结果他还做到了。而喜欢另起炉灶是他另外一个标签，一个地方做砸了，大不了重头再来，每次大家以为他已经走到绝境了，没想到他总能东山再起，而且总能把之前的失败完美覆盖。而不良资产收购这件事似乎早就埋下伏笔，在房地产的并购市场中很长一段时间里总流传着一个终极兜底轮“孙宏斌轮”，他总能在大佬们最危难的时候及时出现，救人于水火之中（比如，最要感谢他的人之一就有万达的老王）。然而，这些标签也好，战绩也好，本身也带有神话色彩，比如经常就有人问他的钱是从哪来的，他的东山再起到底靠的是什么神秘的力量。这在地产江湖上已经没有大佬的今天，再来讨论，就更有时代意义。

我看了看这篇文章，提炼了几个它想表述的要点：1、而今资本能迅速浮出水面是因为找到了靠谱的钱袋子，而且是原来的老合作伙伴，过去的信任基础推进了此事的成立；2、而今资金的业务基础源于代建业务，是资本代建，为大基金服务，以住宅为主；3、不良是个大赛道，周期会很漫长，现在的市场主力无论央国企还是AMC机构还是外资都存在各自受限的地方，需要专业的操盘方来做代理人；4、在融创自己也成为不良后对不良资产的认知更深刻了，知道怎么跟债权人、股东、合作方、政府等利益相关方沟通，最终把项目盘活；5、而今资本自己没钱，只干活，不出钱，不兜底，盈利模式在于收基金管理费、代建费；6、而今资本不做融创自己的项目，以避免关联交易。

我很想听听大家对此事的看法，就在我们佰仕慧相关的群里发起了一个小讨论，首先提出了三个大家共同关心的问题：1、本身就是不良的老孙来抄底不良，这事该如何理解？2、就在新房市场一片疲软之际（否则善于销售的融创自己也不会陷入不良），在住宅开发、代建、房地产私募基金全部陷入血海的市场状况下，进入这以住宅开发代建的房地产私募基金怎么就是新赛道了？3、融创或者说老孙本人的基因到底是什么？他们在做代建及地产基金的优势到底在哪里？你们看好老孙的这第四次创业吗？

下面就把我收到的一些代表性的反馈发上来：

有人说：“1、久病成医，融创自身大量的不良和以前收购积累的经验对于不良的处理积累了经验；2、融创在代建领域做了一些项目，但今后的代建主要集中在资本代建，出资至少要占比10%，对于缺钱的融创来说，不太占优势；3、而今资本与融创本身的有些项目（很多项目融创是小股），可以左手倒右手，内部项目可以先盘活一些。4、房地产整个行业减员1/3的行业背景下，转型轻资产谈何容易！这个行业已经回不去了！5、任何代建的底层逻辑还是要拿到销售回款，否则代建一样会踩雷，入不敷出。”

有人说：“这个赛道总盘子太小了，还是挣扎中求生存。如果我是他，以目前的状态，会直接转行，换个崭新的赛道。作为头部中的头部，既然还有资本如此信任，为何不彻底跳出行业再另起炉灶？在老地方用新模式就好比在下降通道里玩蹦迪，是蹦不了多高的。金蝉脱壳的打法一定要精干，通过探路的小分队嗅探出可以苟活的新业务或小盘子就赶紧转移，救生艇上容不下太多的人。”

有人说：“当下只有在高端住宅细分领域针对特定人群还有点市场机会，但私募基金的资金成本是个大问题。融创的基因相比央企中的华润、老牌龙头万科或者专注于核心区域开发的瑞安等来说，在当下的市场环境下其品牌优势并不明显、基金敢砸钱也是基于项目可确定赚钱的基础上。代建领域欢迎带资本玩建投，但往往项目本身的质素不见得匹配资本方操盘人的要求，项目会很难选择。在当下的市场环境下，营销的力量微乎其微，融创的传统优势大打折扣。现在代建领域有一堆的央企如中建、中交、中海等在争，在以保交楼为第一要务的当下，显然这样有低成本资金且具备成本控制能力的央企代建更有优势。”

有人说：“老孙代表的也是一种风格，不像阿那亚那样的文艺，可能偏新土豪风营销基因可以反推出某些亮点，不见得一点机会都没有。中国的品牌历史都不长，还有冒泡机会。你看小米玩新能源车就是最新的例证。”

有人说：“个人认为老孙的第四次创业一是对时代的判断，过去是资产为王的时代，现在是运营为王的时代，大量资源过剩，大批项目资金链断裂，为了生存不惜一切代价出手，这就是价值洼地。二是从市场需求看，现在的市场不是消费不足，而是结构性矛盾突出，包括住房，我想老孙不会去建普通住宅的，而应该去建高端节能智能环保型住宅（就是部长说的‘好房子’），介于别墅和普通住房之间，满足中产阶级的需要，填补市场空白，这就是盈利模式。三是从决策上来看，孙宏斌只是画了一个饼，基金才是最终的决策者，他们是资本大鳄，能够保证资金在投资周期内的投入和顺利退出，显然孙的大饼是得到了基金大佬的认可，否则是干不成的。四是形势的变化，现在国家在提振房地产行业，对孙宏斌而言，也会得到地方政府的政策支持，显然是个不错的时机选择。”

还有人说：“而今资本其实就是一个收购不良资产的基金管理人，只是这个管理人多了个开发能力。只是开发和算账的人员来自开发商，打法和逻辑却截然不同，其实就是不良项目的重整人。就是正常商业逻辑下债权人和债务人对资产未来价值判断不一致，或者限于合规要求只能拖着，也没有资金注入解锁法律捆绑，但通过法律手段可以做到的项目，才能做。所以重整人要有长周期的钱，要有强大的法律税务解决能力，还要有独特的开发眼光。目前我们还缺乏市场出清的手段，长周期的钱就是要预期的高收益，或者足够便宜的底层资产。另外，由于破产法还不够完善，破产执行能力不够，所以能做这种业务的机构就很少。相信老孙的团队可以做些项目，但是想做的很大，就不太现实了。”

以上就是我的朋友们对此事的一些看法。以我个人的直觉，第一，没觉得这种模式跟之前万科首创的“小股操盘”模式有啥本质区别，既然这种已经广泛应用于房地产行业的操盘模式没什么新鲜的，那么还能玩下去的人没两把金刚钻是很难再玩的转；第二，如果说是房地产私募基金，那么以股权的方式来操盘住宅开发目前成功的案例我还没有见过（以往多为土地前期的债权融资），除非LP是单一的机构资本，真的能接受长周期的考验，否则不知道这个时点还有什么资金愿意投这块（真看好内地房地产市场反弹的话，炒地产股不是来的更快？）；第三，在本体公司还现在债务危机之中无法自拔的情况下，另起炉灶另外开辟一条突围之路是很难做到彻底切割的，就像之前各大地产公司旗下的私募地产基金一样，都会说要严格避免关联交易，但实控人如果就是一人，你又如何保证他的左手不会去救右手呢？那也太违反人性了，你信吗？

也许，还是我们这些人的认知维度不够，不能理解老孙的孙子兵法，没准人家会再次用重生的奇迹来堵我们的嘴。那就让我们拭目以待吧，睁大眼睛跟着老孙好好学，他要真成了也是行业之幸，说明好日子又回来了，谁会不开心呢？

网址：谁能看懂孙宏斌的孙子兵法？ http://c.mxgxt.com/news/view/529665

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