刘丛律师：房屋续租仅口头约定？口说无凭但有法可依

发布时间：2025-04-30 20:26

很多租户在《租房合同》到期后，口头与房东续租，却没有续签合同，这种情况下，解约时双方容易对租赁期限发生争议：

租户要搬走，房东认为租期没到，不退押金；

或者，房东要收房，租户却不同意搬走。

那么，原来的《租房合同》还有效吗？法律上会怎么处理呢？

一、案例回顾

2019年11月，文小姐与李阿姨签订《租房合同》，约定文小姐租赁李阿姨的房屋，租期1年，房租每月4500元，押金4500元，押一付三，并且约定如承租人提前退租，除押金不退之外，还应向出租人支付三个月租金作为违约金。

合同到期后，文小姐继续承租李阿姨的房屋，但双方未续签合同。2个月后，文小姐因工作变动要离开北京，便联系李阿姨要求退租并退还押金。

李阿姨却不同意，认为文小姐未住满一年便解约，构成违约，不但无权要回押金，还应当按照合同约定支付违约金。

无奈之下，文小姐告到法院，要求法院判令李阿姨退还押金4500元。

法院审理后认为，原《租房合同》到期后，双方未续签合同，文小姐继续租赁涉案房屋，形成了事实上的租赁合同关系。

并且，无证据证明双方对租赁期限进行了约定，文小姐有权解除合同，李阿姨应当退还押金。

最终，法院支持了文小姐的诉讼请求。

1.《租房合同》到期后，承租人继续使用租赁房屋，法律上对此如何认定呢？

出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是承租期限并不会当然地适用原合同约定：

（1）如果双方重新确定了租赁期限的，双方应当按照约定履行；

（2）如果双方未确定租赁期限，那么租赁期限转为不定期，任何一方在合理期限内通知对方后，都可以解除合同。

2.如果未续签合同，有其他补救方法来确定租赁期限吗？

实务中，虽未续签合同，但是当事人能够通过其他方式确定租赁期限的，法院也会认定双方达成了固定期限的租赁合同，当事人应当按约定履行，不能随意提前解除合同。

本案中，李阿姨认为租赁期限跟原来一样，还是1年，但是由于法院无法确定续租后双方对租赁期限达成了合意，最终认定续租合同期限为不定期。

如果李阿姨能举证证明，续租时双方仍约定租赁期限为1年，那么文小姐提前解约的行为，就构成了违约，应当承担违约责任。

3.承租人提前解约构成违约时，法院如何处理呢？

即便是双方续签《租房合同》后，承租人想提前解约，虽然构成了合同违约，法院仍会支持，法院将根据具体案件情况酌定相应的责任分担。

详情可回顾往期文章：《租房没到期不想租了？手把手教你提前退租还省钱！》

1.《民法典》

第一百四十二条：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。

第一百三十六条：民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。

第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百三十四条第一款：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。