【解案】第7期：转租及《解除租赁合同律师函》单方解除效力的认定

解案人：郭菲妮

职 务：庐山市法院行政庭副庭长

【关键词】

转租

隐名合租

单方解除权

【裁判要旨】

转租是指承租人在房屋租赁合同签订后，以自己作为出租人（俗称“二房东”），将房屋出租给第三人（法律上称“次承租人”），转租后，承租人不再实际使用租赁房屋。合租有两类，第一类是显名合租，指两个或两个以上的承租人同时与房主签订一份房屋租赁合同；第二类是隐名合租，指出租人与承租人签订租赁合同时，未对合租事项作出约定，承租人与第三人（俗称“合租人”）事实上发生了共同租赁行为，在合租中，承租人继续实际使用租赁房屋。租赁关系中，如果未对合租事项作出约定，属对允许合租的授权不明，则在原租赁确定的范围内，承租人有权与他人合租，而无需征得出租人同意,出租人不得以此为由单方随意解除合同。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

【基本案情】

2016年5月28日，鉴于陈某育在某石材公司筹建期间出钱出力，身为某石材公司创办人和法定代表人的陈某其，承诺2年免费租赁部分厂房给陈某育使用，双方签订了《协议书》。2016年12月期间，当时身为个体工商户经营者的陈某育，称其拥有在庐山市某处建设中的面积达3510平方米厂房，张某平、伍某辉就与陈某育协商厂房租赁事宜，双方商妥租期十年，租金十年不变，租金每年二十万元，2016年12月22日，陈某育收取了三年厂房租金共计陆拾万元。2017年5月16日，双方正式签订《厂房租赁合同》，租期亦自2017年5月16日开始起算（有《厂房租赁合同》在案为凭）。在同一时期，张某平、伍某辉与王某丰签订《厂房合租协议》（有《厂房合租协议》在案为凭）。2018年12月21日，陈某育以张某平、伍某辉存在转租王某丰情形，委托律师事务所向张某平、伍某辉送达《解除租赁合同律师函》（有《解除租赁合同律师函》在案为凭）。张某平、伍某辉遂以陈某育为被告、王某丰为第三人，于2019年1月16日诉至庐山市法院，请求判令确认2018年12月21日被告向原告送达的《解除租赁合同律师函》（落款时间2018年11月20日）不产生解除原、被告2017年5月16日签订的《厂房租赁合同》的效力。2019年1月24日，某石材公司申请以第三人身份参加诉讼，请求依法确认原告张某平、伍某辉与被告陈某育之间所签订的租赁合同无效。

【裁判结果】

庐山市法院于2019年5月9日作出民事判决：一、确认2018年12月21日向原告送达的《解除租赁合同律师函》不产生解除原、被告签订的《厂房租赁合同》的效力；二、驳回第三人九江某石材有限公司诉讼请求。

判决后，被告陈某育不服，向九江市中级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销庐山市人民法院作出的民事判决并依法改判解除双方签订的《厂房租赁合同》。

九江市中级人民法院于2019年7月29日作出民事判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

法院生效判决认为：本案中涉及到几层租赁关系，一是陈某其（某石材公司）与陈某育的租赁关系；二是陈某育与张某平、伍某辉的租赁关系。关于某石材公司与陈某育之间的租赁关系。第三人某石材公司提出，给陈某育的租赁期限只有两年期限，然而陈某其和陈某育的协议书载明贰年免费使用，此后如需续租，租金另议，且贰年免费使用期满后，租赁关系事实上继续存在，综合全案案情，应认定陈某育的租赁在两年免费期后属于不定期租赁。上诉人陈某育在上诉状中仅上诉要求解除其与张某平、伍某辉签订的《厂房租赁合同》，上诉未涉及到其与某石材公司之间租赁合同；某石材公司虽在其答辩状中提出要求解除陈某育与张某平、伍某辉签订的《厂房租赁合同》，并对于一审法院认定其与陈某育的租赁合同关系提出了异议，但某石材公司对于原审判决未提起上诉，应视为对原审法院判决予以认可。

关于张某平、伍某辉在租赁涉案厂房后，是否存在将租赁物转租的行为。依据张某平、伍某辉在与陈某育签订《厂房租赁合同》中的约定，涉案房屋租赁面积为3510平方米，办公室建筑约为200平方米；用途为石材加工使用。而王某丰系在张某平、伍某辉租赁的厂房范围内进行石材的加工生产经营，并按照其使用的厂房面积分担租赁费用，王某丰的生产经营项目及使用厂房的范围均没有超出张某平、伍某辉与陈某育租赁合同的范围。因此，综合本案案情，宜认定为王某丰与张某平、伍某辉系合租陈某育出租的厂房，而不能认定张某平、伍某辉有转租行为。因此，在陈某育与陈某其（某石材公司）之间的租赁关系在两年免费期后属于不定期租赁关系，而张某平、伍某辉不存在转租行为的情况下，陈某育以张某平、伍某辉存在转租行为为由要求解除《厂房租赁合同》没有事实和法律依据。

【案例注解】

（一）根据市场主体“法无禁止即可为”的原则，本案不属于转租而属于隐名合租

转租是指承租人在房屋租赁合同签订后，以自己作为出租人（俗称“二房东”），将房屋出租给第三人（法律上称“次承租人”），转租后，承租人不再实际使用租赁房屋。合租有两类，第一类是显名合租，指两个或两个以上的承租人同时与房主签订一份房屋租赁合同，第二类是隐名合租，指出租人与承租人签订租赁合同时，未对合租事项作出约定，承租人与第三人（俗称“合租人”）事实上发生了共同租赁行为，在合租中，承租人继续实际使用租赁房屋。

租赁关系中，出租人可以在租赁约定中明确授权承租人可以选择合租人，但必须经出租人同意方可，若出租人不允许承租人与他人合租，应该在租赁约定中明确，如果未对合租事项作出约定，属对允许合租的授权不明，则在原租赁确定的范围内，承租人有权与他人合租，而无需征得出租人同意。

本案中，张某平、伍某辉与陈某育于2017年5月16日，签订《厂房租赁合同》。在同一时期，张某平、伍某辉与王某丰签订《厂房合租协议》。本案所涉租赁关系属于隐名合租情形，即在与张某平、伍某辉签订合租协议后，王某丰与张某平、伍某辉事实上发生合租。虽具有部分转租的表象，但不属于违约转租。

（二）擅自转租及出租人法定解除权的认定应当从严，避免相关负面效应多发

根据我国合同法第二百一十三条规定， 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十四条第二款规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。对此处的“转租”及单方解除权应予以从严认定，以根本违约作为法定解除的前提，谨慎适用单方解除权，避免出租人机会主义解除现象多发而带来的负面效应。在不改变租赁物用途等的情况下，不影响合同目的的实现，承租人将租赁房屋部分授权他人使用或与他人共同使用，不应认定为转租。

本案中，依据张某平、伍某辉在与陈某育签订《厂房租赁合同》中的约定，涉案房屋租赁面积为3510平方米，办公室建筑约为200平方米；用途为石材加工使用。而王某丰系在张某平、伍某辉租赁的厂房范围内进行石材的加工生产经营，并按照其使用的厂房面积分担租赁费用，王某丰的生产经营项目及使用厂房的范围均没有超出张某平、伍某辉与陈某育租赁合同的范围。因此，综合本案案情，宜认定为王某丰与张某平、伍某辉系合租陈某育出租的厂房，而不能认定张某平、伍某辉有转租行为。因此，在陈某育与陈某其（某石材公司）之间的租赁关系在两年免费期后属于不定期租赁关系，而张某平、伍某辉不存在转租行为的情况下，陈某育以张某平、伍某辉存在转租行为为由，单方送达解除合同律师函要求解除《厂房租赁合同》，没有事实和法律依据。

（三）以此案为基础引发的对擅自转租中出租人法定解除权的反思

《合同法》第224条第２款放宽了擅自转租解除权的行使条件，擅自转租并不能等同于合同目的无法实现，出租人的单方解除权正当性不足。擅自转租解除权的行使存在链式反应现象，尤其在商事转租中，解除效力的溢出容易导致第三人的关系专用性投资事后套牢。应结合转租规范意旨和价值取向，对出租人与第三人之间利益进行平衡优化：首先，从出租人以链式反应攫取转租合同的剩余控制权入手，以根本违约作为法定解除的前提，并排除６个月除斥期间的适用，谨慎行使解除权以缓和出租人的机会主义解除带来的负面效应。其次，链式反应也使得第三人获得对出租人解除合同的部分抗辩权，可引入第三人与出租人的交涉，使第三人获得合理信赖的保护。最后，在具有特殊利益考量的情形如居住权的特殊保护与非典型转租合同中链式反应出现异化，对擅自转租解除权进行更为严格的限制。

供稿：九江中院研究室

原标题：《【解案】第7期：转租及《解除租赁合同律师函》单方解除效力的认定》

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