企业测评 │ 乐乎模式：行业服务平台=行业投资机会平台+行业运营服务平台+租赁生活服务平台

发布时间：2024-12-11 02:36

在“房住不炒”“租购并举”的国策指导下，租赁住房已成为住房建设的新热点。近两年，政策端多次提出增加保障性租赁住房的供应，以解决新市民、青年人住房困难问题，并再度重提大力发展长租房市场，并密集出台多项利好及监管政策，推动租房市场重回理性，未来住房租赁市场发展将逐步走向秩序化与成熟化。

乐乎集团于2014年创立以来，紧跟政策发展，笃定探索租赁住房项目的长期可持续发展的运营模式，倡导以全生命周期服务，逐步构建了“F+EPC+O”全链条商业模式。精耕多个品类的细分市场，覆盖租赁社区、单体公寓、企服宿舍、家庭住宅等多种资产形态，由住房租赁运营服务专家，成长为「租赁住房行业综合服务商」，打造「行业服务平台=行业投资机会平台+行业运营服务平台+租赁生活服务平台」的乐乎模式，实现租赁住房运营服务向资产管理角色的演变。实现资产端及客户端的平台效益，持续为拼搏的城市新市民、青年人提供高品质的租住体验。

以下本文将从商业模式、企业布局、项目运营、产品打造、及未来发展等多维度全面解读乐乎集团。

#01.

不动产资管时代下，乐乎以租赁住房行业综合服务商角色推出新模式

乐乎集团于2014年成立于北京，独创以运营为依托的“F+EPC+O”全链条产业集成的商业模式，租赁住房行业综合服务商的定位，致力于为广大青年朋友提供全生命周期租住业态和生活提质服务。乐乎是全行业最早于2015年坚定选择轻资产战略的从业企业，通过资产运营输出快速获取管理房源，通过自主研发智能化系统优化服务流程、深挖客户价值，最大程度提升运营效率、客户满意度和非租金收入占比。8年来，不断迭代升级,增强内生动力,由单一产品，单个品牌,发展至6大品牌的全品类布局,进入10座城市,通过轻资产外延的不断扩大,突破规模化运营能力门槛。在资产运营能力具有比较优势的前提下，乐乎从服务资管机构开始着力发展长租资管能力。2021年，乐乎在资产端的服务由以往单一提供管理服务的模式，向上延伸了“投”的服务和“建”的服务，从运营单一价值向“投+建+管”更长价值量延展。最终建设成为一家兼具运营服务能力、资产管理能力和场景价值挖掘能力的租赁住房行业综合服务商。

从成长路径来看，乐乎集团主要经历了两个阶段，第一阶段：从轻出发（2014-2020）乐乎提供“品牌引领下的运营服务”模式，提供集中式白领公寓全周期整体运营解决方案；第二阶段：全品类、服务资管（2021-2023）将运营品类扩展到大型社区、高端、蓝领、家庭型。全面服务资管机构，建立投、建、管的闭环能力，渐进尝试自建租赁住房综合资管能力，开启“资产管理+运营管理”双轮驱动模式，逐步发展为拥有自身DNA的「行业服务平台=行业投资机会平台+行业运营服务平台+租赁生活服务平台」的“乐乎模式”。

#02.

重点布局一二线城市，

开业规模位居行业前列

作为国内最早提出轻资产运营概念的住房租赁运营商，乐乎已深耕行业8年。截至2022年一季度，乐乎集团业务已进入全国10座城市，积累已开业项目451个，开业规模64587间，管理房源70641，稳居中国住房租赁运营商系企业开业规模榜和管理规模榜前列。

表：2022年一季度住房租赁运营商系企业

开业规模和管理规模排行榜TOP8

从城市布局来看，乐乎战略倾斜国内一二线城市，目前已布局北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉、苏州、天津十大城市。作为北京本土深耕品牌，乐乎在北京的房源规模最多，据克而瑞统计，截至2021年底，乐乎在北京开业规模超3.7万间，2021年在北京市场的开业规模位居第一。未来，乐乎集团将持续关注经济及就业增长稳定的一二线城市优质物业，升级改造成为品牌公寓，持续满足城市精英的品质生活追求。

从房源增速来看，2021年以来乐乎放缓了规模扩张的步伐，开业规模保持稳健增长，每季度保持2500-3000间的增长量。近几年行业经历了深度洗牌，租赁企业逐步回归理性，不再盲目追求规模扩张。2021年乐乎确立了“质在量先”的发展战略，开启了由“数量为纲”向“质在量先”转变的新阶段。

图：2021年至2022年一季度

乐乎集团开业房源规模情况（单位：间）

#03.

多元化全品类产品，

满足多样化租住需求

乐乎集团经过8年的不断尝试和创新，至今创立6个品牌2条发展业务，包含集中式、分散式。2021年乐乎提出了运营全品类概念，并对旗下品牌进行升级，将集中式公寓品牌“乐乎城市青年社区”升级为“乐乎青年社区”与“乐乎公寓”，新增乐乎起程、怀庭、芷岸三大集中式公寓品牌，和乐乎大家分散式公寓品牌，形成了怀庭、芷岸、乐乎公寓、乐乎起程、乐乎青年社区及乐乎大家六大产品品牌。

图：乐乎集团旗下品牌矩阵

相较于传统长租公寓将蓝领、白领和金领的产品线划分，乐乎的产品线维度更加细分，提供更加多元化的产品，满足不同租房群体的市场需求。乐乎公寓为都市白领提供轻奢品质的居住体验；乐乎青年社区满足城市新市民、新青年等奋斗者们对生活居住的要求；乐乎起程提供企业整合居住解决方案；“怀庭”“芷岸”满足高端商业人士的租住需求；乐乎大家是乐乎旗下分散式存房业务品牌，满足家庭用户的租住需求。

此外，一系列的数据表明，中国拥有数量庞大的老龄人口，且正在迎来深度老龄化阶段。乐乎负责人表示也有计划在未来3至5年内进入老年公寓市场布局，这也是乐乎锁定的潜力细分市场。

多样化产品线布局之外，乐乎也格外重视产品品质的打造。乐乎针对不同租住人群的生活特点，着力寻找租客的需求、增强人的感知与空间的识别途径，以通过物理空间+无边界拓展的方式人性化的满足租客使用方便、心理预期、社会交往和视觉舒适等方面的需求提供更多的可能性和选择性，提供大面积的共享空间，如智慧厨房、书吧、会客厅、影音室、健身区等，倡导“开门即社交”的交互型生活方式。

安全问题是租户最关心的因素之一，乐乎格外重视安全问题。租客实名认证、24小时安保确保社区安全，同时打造质检体系。针对消防问题，乐乎集团全面贯彻国家12大安防标准构建租赁住房安全体系，结合集团公司及区域公司下属门店实际情况具体编制消防安全管理制度，全国门店定期组织各门店店长集中开展消防安全教育培训。8年间，乐乎开展了496场消防演习，700场夜间突击检查，先后派出500名神秘客质检，为保持充分的神秘感，已经替换掉了12加神秘客公司，为租户打造安心舒适的租住空间、优质的体验。

图：乐乎门店消防培训现场

#04.

深耕运营能力，

让“软实力”变“硬支撑”

1、以运营为依托构建“F+EPC+O”全链条服务能力，备受政企等机构青睐

运营能力建设是乐乎的根本，是提升品牌、触达资产、闭环资管能力、提高增长确定性的基石。8年来，乐乎探索以运营能力为依托，渐进深化发展“F+EPC+O”的全链条服务能力，并在此基础上发展募、投、建、管、退完整的资管能力，解决和缓解项目建设资金回收和后期运营管理压力。

乐乎以运营为依托构建的“F+EPC+O”全链条产业商业模式，广泛服务政府、行业和投资者。乐乎已与建信住房、武汉洪山区政府、北京昌平区政府、北京城乡建设集团等地方政府或企业合作营运多个优秀项目，如北京大兴机场租赁社区、武汉洪山人才公寓、广州黄埔整村改造等各种形态的长租项目。同时，有多家实力地产基金、持牌金融机构和乐乎深度捆绑，在租赁住房赛道寻找轻、重投资机会。复星集团、高和资本、翰同资本均与乐乎成立联合基金，华平、博枫、领盛等国际头部基金亦委托乐乎寻找投资标的，建信信托和建信住房与乐乎也有常年、深入合作。自成立以来，乐乎已与312家企事业单位/机构达成合作，与26家投资机构成为合作伙伴，累计提供83.5亿资产服务。

2、打造数字化系统矩阵，赋能高效运营

长租公寓本身是一项利润较为薄弱的生意，对精细化运营要求比其他物业高，如何能够通过精细化运营提高效益，数字化系统成为关键。乐乎自成立以来就非常重视数字系统的开发，2015年乐乎开始运营时，就注入大量资金进行自主研发技术平台。目前，乐乎打造了Lisa系统、乐乎租房APP、乐友会、公寓号、SAS居住生活服务平台等数字化系统矩阵，涵盖业务经营管理、租房客户端、会员服务接口、门店管家营销助手以及房源持有房等不同端口，可以支持选房、签约、服务等整个项目的运转，带看、成交等营销数据统计等，形成数字化驱动全链条业务能力，进而提高运营效率。

Lisa业务管理系统是乐乎自主开发的IT系统，经过89个程序猿小哥不断耕耘，完成了1228次大小版本的迭代，具有30个基础科目，260个管理节点，900个数据项，可实现过程管理轻松、财务账单清晰、运营数据明了，大大提升了管理效率。Lisa系统对乐乎平台中各产品的打造起到了重要作用，为门店运营决策提供了数据支撑。

SAS(Space And Service) 居住生活服务平台：乐乎集团将住房租赁项目多业务、多品牌的跨界融合，由SAS(Space And Service) 居住生活服务平台进行整合与分解。在平台的建立和迭代发展中，贯彻始终的是开元化、去中心化，以品牌发展的思路，覆盖租赁社区、单体公寓、企服宿舍、家庭住宅等多种资产形态；以强大的资产运营能力为依托，以资产管理和场景挖掘为两翼，实现资产增值和客户运营平台化。

乐乎线上线下一体化运营服务平台：乐乎的获客矩阵有完整的自上而下分流渠道，精细化的运作为每位租户提供最适合的房源。乐乎构建自有流量平台，在前端有着较强的流量获取能力，同时在后端也具有足够的房源量，满足租户的各类需求。乐乎与外部机构和业主建立强合作关系输出获客和去化能力。最后将平台在住房租赁市场上的开放，能够消化过剩流量，将租户分层，精准提供找房服务、租住服务、会员服务、增值服务等，提升租前租后的整体用户服务体验。

图：乐乎线上线下一体化运营服务平台

未来，乐乎将加大对租赁科技的研发投入，包括数字化平台和智能化社区。乐乎CEO表示，智慧社区是租赁科技发展的下一阶段，短期发展是智能硬件与软件结合，长期则是整个租赁场景的智能化。

3、自下而上的人才养成体系，提升专业化运营管理水平

人才，是乐乎最可贵的财富。乐乎的轻资产运营管理模式中，针对社区的运营是重要要素之一，而优质的人才供给对社区的优质运营有着巨大的作用。乐乎不同的产品线对应着不同的专业运营管理人员，通过和各经营者认证体系与通用型人才培养基地，培养行业顶尖的，不同层级和圈层的行业人才。8年间，乐乎对不同产品线运营人员进行了入职培训、销售技能训练，管家技能训练等384场专项培训，培养了数以万计的公寓运营人才，专业化的运营管理模式使得乐乎能够适应任何形态的租赁住房项目。未来，乐乎也将不断优化运营体系人才培养战略，持续提升专业化运营管理水平。

图：乐乎人才培养体系

#05.

积极践行企业社会责任，

做有温度有情怀的租赁企业

1、积极参与民生项目建设，助力城市新市民青年人安居乐业

据有关调查显示，大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题，刚需市场成为亟待解决的供给短板。乐乎自成立以来始终瞄准刚需市场，做民生项目，积极参与保障性租赁住房、集体土地租赁住房项目、银政合作的重点项目等。乐乎CEO表示，乐乎携手建信住房（北京）打造的不少租赁产品，赚钱都非主要目的，更好的承担起企业的社会责任，才是初衷。此外，乐乎在广州黄埔打造的整村改造项目中，不仅为城市低收入人群免费提供了水、电、日常餐饮等服务，还为他们提供了更多的租住选择。在北京大兴区“骑手之家”项目中，切实帮助了当地百姓的就业和增收。未来乐乎集团将围绕城市更新、乡村振兴中青年安居与人才居住问题，加码产业配套建设、人才社区等民生项目建设，助力政府纾解人居治理痛点，促进城市新市民、青年人安居乐业。

2、积极参与行业标准制定，推动行业健康可持续发展

乐乎集团秉承国策深耕住房租赁市场8年，具有丰富的住房租赁资产管理能力，已然成为行业前列。乐乎集团在发展壮大历程中，不断努力为住房租赁行业添砖加瓦，探索行业标准，多次参与国家针对租赁住房领域的政策和标准制定工作。8年来，乐乎集团参与住房租赁行业政策制定会议15场，参与行业标准推动会议75场，参与行业峰会96场，主办92场行业大会，输出行业研究报告9份，社策研究发声168篇，领袖意见387篇，为推动住房租赁行业健康可持续发展贡献自身力量。

3、开展爱心公益活动，展现企业责任担当

热心参与社会公益事业，既是企业义不容辞的社会责任，也是企业长期发展的需要。近日，乐乎集团与天猫好房聚焦留守儿童困境，联合举办“从心爱的小家，寄出一份爱”大型爱心公益活动，在乐乎杭州壹第未来国际店温情启幕，为留守儿童家庭在杭州提供一个与父母团圆的机会，搭建温暖的港湾。未来乐乎也将举办参与各类关乎民生，关系百姓生活的公益活动，让更多需要关爱的群体，获得切实的帮助。

4、制定人性化政策，让疫情防控有力度更有温度

近期，国内多地疫情反复，让很多城市按下了暂停键，全力抗击疫情。在特殊疫情时期，乐乎集团作为国内头部租赁住房运营企业，积极践行社会责任。

一、严格执行防疫措施，保障租客安全。严格做好疫情地区门店的卫生防护消毒工作，进行全员专业防疫培训，每日对公区进行每日不少于2次消杀，加强重点区域的消杀。设立疫情防控台和指定快递投放点，严格落实人员扫码测温，做好公寓人员出入管理。

二、制定人性化优惠政策，灵活退改租。在2020年武汉疫情期间，乐乎就表示将免除武汉的租客半月租金，并对于合同到期却因为武汉封城无法到店办理退房的租客，可联系管家办理远程退房，在解除限制后5日内搬离即可。近期上海疫情发生后，乐乎集团上海门店第一时间发布社区灵活性的退改政策，符合相应条件，社区提供免费延期办理退租服务、免费延期入住服务。支持远程预定看房，入住时若不满意提供无偿退定服务或换房服务。

三、管家变身防疫志愿者，积极配合政府防疫工作。疫情期间，上海地区的门店管家，秒变防疫志愿者，组织核酸检测、挨家挨户上门指导抗原自测、将防疫慰问品送到租客手中、第一时间为生病租客联系救护车、帮行动不便的租客收扔垃圾、帮租客取外卖等。乐乎在疫情期间执行的科学防疫措施、人性化退改租政策及管家的贴心守护，让疫情防控有力度也更有温度。

#06.

未来展望

经过8年的成长，乐乎从早期独栋公寓的运营发展到单一品牌，再从集中式公寓到分散式存房业务，从单一白领产品扩充到租赁全品类，产品覆盖租赁社区、单体公寓、企服宿舍、家庭住宅等多种资产形态，房源规模也稳居行业前列。行业突出的运营能力，吸引多家金融机构、投资机构与其合作，以运营能力为依托构建了“F+EPC+O”全链条商业模式。

目前，已与多地政府、企业合作运营了多个优秀项目。2021年开始发力资管版块建设，2022年打造「行业服务平台=行业投资机会平台+行业运营服务平台+租赁生活服务平台」的乐乎模式，实现租赁住房运营服务向资产管理角色的演变，未来，乐乎将依托以乐乎模式的三轮驱动“泛运营”能力，租赁住房行业综合服务商的角色，稳健发展，为更多城市与城市新市民青年人带来高品质的租住生活空间，持续推动行业向好发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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