维权事件频发 “一哥”万科面临转型期大考

“白银时代”遭遇成长天花板

　　本报记者 石英婧 南京 上海报道

　　因质量和诚信引发的维权事件正在困扰着“地产一哥”万科。

　　近日，万科在长三角地区不同城市遭遇“维权门”。因为在南京南站附近开发的万科新都荟等项目中，万科开发商方面使用了一种名叫“轻钢龙骨”的材料做隔墙，遭到了200多名已经购房的业主联名反对。

　　作为万科重点布局的四大区域之一，万科上海公司也遭遇“维权之困”。有消息称，万科位于上海浦东新区的金色城市项目传出将被新建地铁18号线需要在小区内征用车道，需要在楼宇间开凿大坑的消息，从而引发了万科项目部工作人员与业主之间的争执。而与金色城市相邻的上海万科海上传奇业主们则对项目当初打的学区招牌提出了质疑。

　　尽管万科前三季度销售额依旧靓丽，但此前公布的半年报显示，公司上半年净利润同比增长仅0.77%，创下了13年来最低增速，增收不增利成为万科发展的尴尬。在公司力谋转型的道路上，各地频频爆发的维权事件也让万科陷入“诚信危机”。

　　“轻钢龙骨”被质疑存安全隐患

　　业主们的担心主要集中在轻钢龙骨隔墙的隔音、承重效果上，还有部分业主担心这种隔墙里的岩棉会释放出对人体有害的气体。

　　作为南京地区大腕级房企，万科近日因为一种叫“轻钢龙骨”的材料而“摊上事儿”了。据中国之声《新闻晚高峰》此前报道显示，因为万科地产在南京南站附近开发的几个楼盘中使用了一种名叫“轻钢龙骨”的材料做隔墙，200多名已经购房的业主联名反对，要求开发商将“轻钢龙骨”换成传统的砖墙。尽管近日万科方面出具了一份答复书作出解释，但是业主们对此并不满意。数百名业主掀起“维权潮”，截至记者发稿时，维权事件依然在发酵。

　　自称不愿被当“小白鼠”来试验的南京万科业主们的担心主要集中在轻钢龙骨隔墙的隔音、承重效果上，还有部分业主担心这种隔墙里的岩棉会释放出对人体有害的气体。对此，南京万科在10月15日出具的一份答复书中作出了解释，文件中还附上了轻钢龙骨主要材料石膏板、龙骨和岩棉的检验合格证。

　　但业主似乎对此并不买账。维权业主代表表示：“使用新材料我们并不反对，但是我们购房者要有知情权，开发商选择新的建筑材料要提前告知我们。要是购房前知道开发商使用这种材料，我们绝对不会买的，我们现在就需要万科立马停工，将轻钢龙骨变成砖墙。”

　　业主们认为，开发商在购房合同中，必须明确注明建房使用的具体材料，否则就侵害了购房人的合法权益。而万科方面则在答复书中表示，并没有哪一条法规要求“将内隔墙材料在商品房买卖合同中予以提示”。因此，双方意见无法达成一致。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示：“开发商万科的此类纠纷本质上说明，业主较高的预期一旦落空，很有可能引发大规模的业主联合维权事件。当然，这和此类具体项目公司的经营不善有关系。一方面开发商方面需要继续做协商，对于业主的各类需求应该慎重考虑和满足。另一方面是需要正视此类问题，追查责任，否则往往是细小的问题会演变为企业公关的危机。”

　　“白银时代”的成长天花板

　　10月17日下午，位于南京高铁南站附近的万科新都荟、九都荟、尚都荟三个项目百余位业主来到售楼处附近维权，要求将“轻钢龙骨”建筑材料换成砖墙。 业主代表供图

　　在即将接近尾声的“金九银十”房企营销黄金节点中，“龙头”房企万科也取得了不错的销售业绩。9月份万科销售持续发力，保持连续5个月单月业绩超过200亿元的水平。同时，9月单月以244.2亿元的成绩成为万科今年以来仅次于6月251.9亿元的高位。10月8日，万科公司方面宣布，2015年9月份实现销售面积184.2万平方米，销售金额244.2亿元，同比分别增长11.2%及24.7%。然而，尽管销量上去了，万科在口碑上却遭遇了尴尬。

　　“质量、诚信等问题是硬伤，是近年来在诸多城市过于追求高销售额的万科需要反思的内容。”一位不愿具名的房企管理层人员告诉记者。

　　万科总裁郁亮曾经在多个场合宣讲“白银时代”万科的变革举措，不过，作为万科变革模式核心的事业合伙人机制，却饱受业界争议。去年底至今，郁亮的核心班底成员——原万科高级副总裁肖莉、毛大庆相继离职。2001年以来，已有13名万科高管离职。频繁的人事变动对一向重视人才的万科而言打击不小，也对公司掌舵人带来了不小的考验。

　　而作为万科全国四大区域的代表之一，万科上海公司近两年也在面临着人员流失、创新乏力等考验。业内分析人士表示：“在房地产行业不断洗牌变革的时代，越来越多的开发商转战上海这样的一线城市，让市场竞争进一步加剧，而土地储备并不丰富的万科需要破解的难题不少。”

　　“人员流动和目前部分管理人员职业上遇到瓶颈有关系，所以会出现辞职现象。更重要的是，部分房企也把人才培育方式盯在了万科身上。所以万科后续如何强化激励效力也是值得探索的问题。”严跃进置评。

　　万科董秘谭华杰曾公开表示，近年来，地价占房价比例不断上升，毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定，并通过节约费用，争取净利润率有所上升。他同时表示，合作比例上升符合万科的转型方向；下半年随着竣工结算量上升，预计全年净利润增速将明显高于上半年。

　　当然我们也看到，万科已经逐步在转型道路上迈开步伐。10月13日，万科再次踏入收购战场。绿景(中国)地产投资有限公司发布公告称，已与万科企业股份有限公司旗下全资附属公司Wkland Investments V Limited签订认购协议，投资者同意按认购价每股2.20港元认购其3亿股新股份。

　　“此类并购是一个强有力信号，这意味着万科拿地思维、发展模式都在调整转型。面临“白银时代”转型大考的万科，一直在试图打破成长天花板的路上。如何在口碑和发展速度上寻求平衡，是万科将要面临的重要课题。”业内分析人士置评。

　　“质量、诚信等问题是硬伤，是近年来在诸多城市过于追求高销售额的万科需要反思的内容。”

　　“地铁借地”“学区房”引纠纷“对于这样的施工，小区内96%的业主都投了反对票，但施工方并没有改变方案。我们只能通过不同方式去维权抗议。”

　　位于御水路150弄的上海万科金色城市、近日因为新建地铁18号线需要在小区内借地征用车道而一改往日的平静。入住已久的业主因为地铁18号线需要借地小区内会被开凿大坑的消息而备受困扰。公司项目部工作人员与业主发生争执的消息也让事件升级。

　　与上述楼盘相邻的万科海上传奇开盘时曾开创过“日销传奇”。然而，近期项目一期、二期的业主反映，买房时承诺的“12年全龄名校，家门口好学校”，并没有实现。一时间，上海万科公司陷入“地铁借地”和“学区房”维权旋涡。

　　对此，《中国经营报》记者联系万科上海公司相关工作人员，其给记者提供的一份公司方面的官方说明显示：工作人员与金色城市业主发生争执事出有因，经过沟通已经消除误会。而海上传奇周边教育隶属公立教育资源，基础教育设施都严格按照《浦东新区御桥社区Z000902 编制单元控制性详细规划》实施规划，并不存在虚假销售承诺。

　　资料显示，上海轨道交通第18号线由申通地铁负责施工。根据规划，需要建设一条与11号地铁相连接的单渡线。而这条单渡线将要深入金色城市小区内部，并会在小区地面上临时借地5米，地下永久借地3米。与此同时，18号线的建设还将征用小区的围墙和西侧行车道。在施工开始后还将会在两栋18层住宅8米开外的地方挖26米的大坑。有不少业主表示，这有可能会导致地下水位的变化，甚至引起沉降、裂缝等隐患。

　　“对于这样的施工，小区内96%的业主都投了反对票，但施工方并没有改变方案。我们只能通过不同方式去维权抗议。”上海金色城市业主在接受采访时表示。而记者采访中注意到，小区里大大小小的横幅也显示出业主们的态度“还我家园”“反抗”等字眼非常醒目。

　　“建地铁是好事，但万科金色城市业主却反映了因地铁施工占地影响居民交通。”上海万科副总经理许青川介绍，公司第一时间便与申通地铁方面进行了沟通。

　　“地铁18号线加速动工，需要建一条18号线和11号线的单独线，这条单独线将深入小区，在小区地面上临时借地5米，地下永久借地3米。借地将征用小区的围墙和西侧行车道，经过万科与施工方的沟通，地铁建设方在施工规划中将会留出约4米宽的人行通道，力求将施工带来的小区交通影响降到最低。”许青川介绍。

　　此外，许青川告诉记者，因地铁施工将开挖的工程属地铁端口井，鉴于其位置离居民楼的距离，经万科方面与地铁施工方多次磋商，施工时将会有相应专业措施确保施工对居民楼产生的影响都处在安全范围内。

　　2013年1月开盘的上海万科海上传奇，卖房时承诺“12年全龄名校，家门口好学校”，然而，两年半过去了，已经入住的一期、二期业主却因为孩子入学问题而备受困扰。

　　据了解，上海万科海上传奇在销售时开发商提供的知名教育资源包括公立一级东昌幼儿园、上师大附小等，并承诺将配有社区学校。但2014年一期业主入住后发现，东昌幼儿园招收幼儿数量已经超额，新入住的业主子女根本无法进入东昌幼儿园。而开发商承诺建设的社区幼儿园，还在规划过程中，要等到2017年才能开始招生。更有业主表示，海上传奇推销中显示的“好学校上师大附小”只是曾经挂名，已经被摘除。如今业主只能选择御桥小学。

　　上海万科方面解释称：海上传奇周边教育隶属公立教育资源，基础教育设施严格按照《浦东新区御桥社区Z000902编制单元控制性详细规划》实施规划。销售现场张贴的教育资源公示也一并提示“具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准”，《浦东新区关于义务教育阶段学校招生入学的操作细则》也于售楼处公示张贴，过程中并不存在欺骗行为，更不存在虚假销售承诺。

　　公司方面表示，项目所处的御桥B地块规划有一所中学、一所小学以及两所幼儿园，其中，中小学以及一所幼儿园已经交付使用。规划中待建的另一所幼儿园，受地铁18号线建设影响，幼儿园预计将在2016年9月1日交付使用。

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