王健林“入手”

本文来自微信公众号：进深News （ID：leju-sydcsxh），作者：严明会，头图来自：视觉中国

68岁的王健林，似乎还没有把退休摆上个人日程，万达的接班人也没有浮出水面，他依旧四处奔忙，亲力亲为。

近段时间，老王接连出手“援助”了两家河南房企。先是3月28日，万达集团与鑫苑集团举行战略合作签约仪式；紧接着4月1日，胡葆森与王健林握手，建业把商业项目运营权交给了万达。

不止于此，在更早之前的2月，一家因为新冠疫情影响的山西房企，也将旗下商业项目托管予万达商业集团。

淋过雨的人，才懂在雨天为别人撑伞。王健林经历过人生最低谷的2017年，深知有人肯出手接盘的重要性。

那一年，由于贷款紧缩及海外资产监管趋严等因素，万达遭到了史无前例的“股债双杀”。为了走出至暗时刻，老王不得不“割肉”，出售了千亿规模的重资产业务，这也加速了万达的轻资产转型。

时移世易，还清4000亿负债，换上了国产红旗车，王健林成了最受地产圈羡慕的那个人。当行业再度洗牌、同行深受资金压力时，曾经断臂求生的王健林不会坐视不理，更不会趁火打劫，而是做起了默默无闻的“白武士”。

一、从山西到河南

情人节前一天，山西田森地产旗下“忻州市田森商务服务有限公司”发布一纸告知函称，忻州田森汇项目与万达商业集团正式签订托管协议，万达商业将于3月正式全面接管项目，项目将于2022年7月正式营业。

告知函指出，忻州田森汇项目于2019年6月29日开业，在未完成试营业就遇到了新冠病毒疫情，紧接着2020年、2021年两年始终未达到经营目标，甚至严重亏损，已无法继续经营下去。

据了解，忻州田森汇城市购物公园是山西田森集团斥资10亿打造的忻州市最大规模的商业综合体项目。

与山西接壤的河南，鑫苑和建业等本土房企，除了遭遇多轮反复的疫情影响，还遇到了河南百年一遇的洪水。

鑫苑最早被地产圈所关注是因为独特的“不囤地、不捂盘、零库存”发展模式。其倚靠着“三不”模式迅速在大本营郑州抢下一席之地。2004年，鑫苑还击退建业成为当地的销售冠军。

登顶郑州房地产市场后，鑫苑随即开启全国化扩张，同时瞄准资本市场，远赴美国敲门纽交所，成为第一家在纽交所上市的中国房企，至今亦是唯一一家。

上市不是终途，老板张勇有一个更大胆的计划：复制万达模式，再造一个奇迹。张老板甚至将鑫苑从河南搬到了与万达总部（北京建国路万达广场）仅有一条马路之隔的华贸中心。

起初，在鑫苑内部看来，只要把一个团队搬过来，就是把王健林一支铁腕雄狮的部队搬了过来，既能收获经验，还能规避万达走过的坑，起码打造一个小万达不是梦。

2013年，张勇改弦更张，试图复制万达模式，推动鑫苑置业“组织再造、战略重构”。他先是引入万达副总裁王信琦担任CEO，打造一支全新的职业经理人团队；三年后，张老板又换用万达旧将张立洲接掌帅印，力图打开规模扩张通道。

王信琦与张立洲的交集在万达，他们都是王健林手下的老兵，曾任职万达北方项目管理中心总经理。

张立洲在万达工作7年，2011年至2013年期间，其任万达集团总裁助理兼北方项目管理中心总经理及万达商业管理公司营运中心总经理，并自2014年出任Wanda One UK有限公司总经理。

踌躇满志的张立洲到了鑫苑后，开始大张旗鼓地进行转型，他首先确立了“一主五辅”的战略目标，在地产开发主业之外，加大在产业地产、融资代建、地产管理云、商管及物业五个领域的布局。

鑫苑的“万达化”在2017年起达到高峰，高频引入万达旧将。“行事作风完全已经是万达的特点了。”直至2019年年中，头顶万达光环的张立洲离开了鑫苑置业。此举宣告鑫苑长达6年的“万达化”收官。

虽然张勇“再造一个万达”的雄心壮志落空，但他却在三年后与王健林正式牵手。

3月28日，张勇带着手下一众人马来到万达集团，与王健林正式签约，这也宣告鑫苑集团与万达集团达成战略合作。

根据协议约定，双方将建立全面战略合作伙伴关系，充分发挥各自优势，在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。

虽然双方并未透露过多的合作细节，但据知情人透露，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管，依托万达多年的商业运营经验，帮助鑫苑实现商业项目的增值。

二、拉了胡葆森一把

王健林不仅牵手张勇，还拉了另一位河南地产大佬一把。

4月1日，胡葆森的建业集团与王健林的万达集团签署战略合作协议，建业地产将旗下全部商业项目以整体运营管理模式交予珠海万达商管，由后者全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

此前有自媒体爆料，3月7日晚上，胡葆森就抵京，面见了王健林。饭桌上，老胡对王健林说想借7亿，愿意把几个商业项目的十年经营权益交给万达。王健林很义气，大手一挥同意了，命令万达这周必须付款。

实际上，王健林和胡葆森是相交多年的老铁，二人私交甚笃、惺惺相惜。早年间，胡葆森会亲自带队来万达总部与王健林切磋。

二人对于足球也有深厚情结。王健林是中国职业足球最早一批拓荒者，他于1994年就入主了大连万达，近日更是签约了阿根廷国家队；而胡葆森投资的建业足球，是中国职业足球改革以来，唯一没有改变投资人和冠名的职业俱乐部，被白岩松称赞是中国足坛的定星盘。

在2019年欧冠联赛期间，王健林还邀请胡葆森等地产老板一同拜访欧足联主席及西甲主力球队。

在胡葆森眼中，王健林是中国改革开放40年里最有影响力的地产人物，“因为他开创了一个新的商业模式，在商业地产领域率先垂范。”

而在王健林最低谷的2017年左右，很多人认为万达出售酒店向轻资产转型，这一举动颇为激进，对其未来不是很看好；但在胡葆森看来，“王健林积极甩这些资产也是为了执行他的转型战略。”

胡葆森表示，王健林是军人出身，干什么事给自己制定时间表，有自己非常清晰的时间表，而且有自己的战略纪律。在中国房地产界，要说战略的执行力和战术纪律来讲，王健林应该是当之无愧排在第一位的。

老胡举例说，2014年万达在武汉的楚河汉街项目要开业，这个项目大概20多万平米，从开工到交工不到11个月时间，建成面积二十万平米。11个月把20万平方米建成，成为当时的奇迹。

据乐居财经了解，河南建业商业地产经营管理有限公司（简称“建业商业”）成立于2003年，注册资本8000万元，是建业集团下属全资子公司，旗下共有7家子公司。

其中，全资子公司包括洛阳建业凯旋置地、河南建业凯旋商业管理、河南建业中原老字号餐饮文化、南阳建业凯旋商业管理、河南远达置业；参股子公司分别为河南艾佳家居用品（49%）和江苏艾佳家居用品（13.567%）。

而具体的商业项目主要包括郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场、驻马店建业凯旋广场、开封七盛角、济源建业新天地步行街、三门峡建业新天地步行街、郑州建业凯旋汇等8个项目。

根据建业最新发布的年报显示，旗下商业项目租赁收入增幅明显，由2020年约1.38亿元上升46.4%至2021年约2.03亿元，增幅达46.4%，增长原因是有新增商场及商业大厦项目入市。

商业板块为建业贡献了不错的业绩，为何胡葆森却将其托管给万达？

建业地产表示，通过合作引入专业商业项目运营商，将提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到开源节流、降本增效的财务效果。这与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。

实际上，在2022年初，为适应地产黑铁时代，建业集团进行了深入的组织架构调整，提出“做少、做小、做好”的发展理念。而8月，建业地产即将面临一笔5亿美元的到期债务。

表面上看，万达与建业是一笔固定期限内的轻资产合作，通过此次托管，建业可以拿到一笔关键资金，而万达商管则能进一步拓展轻资产方面的布局。但细想，在行业人人自保的当下，又有多少人能像王健林这般“义”字当头，豪爽把钱“变相”借给老铁。

三、万达的托管生意

有不少业内人士猜测，田森、鑫苑、建业将商业交由万达运营，王健林的最终目的是要鲸吞对方的商业项目。但要知道刚刚从负债泥潭爬出来的王健林，又怎么会做出吞并重资产的举动。

五年前，王健林还深陷泥潭。这一年，由于贷款紧缩及海外资产监管趋严等因素，万达遭到了史无前例的“股债双杀”。为了走出至暗时刻，王健林果断“割肉”，出售了千亿规模的核心资产，诸如文旅、酒店、海外项目。

在那年万达年会上，王健林用一句话总结过去一年的经历，“2017年对万达来说是非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。”年会上，万达全场高唱《歌唱祖国》，在全场嘹亮的歌声中，老王潸然泪下。

幸运的是，王健林也想明白了万达未来的发展路径，开启“瘦身”。2018年，王健林承诺在1至2年内消化房地产业务，大连万达商业不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

2021年2月起，万达集团进一步将“轻资产”战略升级，不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略；紧接着3月，珠海万达商管也应运而生。

眼下，外部环境的剧烈震动，让接盘了万达酒店及文旅的富力和融创深陷困局，甚至连白衣骑士孙宏斌也不得不一改往日作风，开始不断变卖家当维系企业运转。另一边，轻装上路的万达倒是凭借轻资产战略在当下的地产周期中，拥有更多的主动权和可能性。

2021年10月，珠海万达商管在港交所递交了招股书。在战投列表中，珠海万达商管获得PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等看好，总估值约1800亿元。

截至2021年6月30日，珠海万达商管已成为中国最大的商业运营服务提供商，共管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。同时还有162个储备项目，其中包括133个独立第三方项目。

因注重以轻资产的模式管理独立第三方商业广场，珠海万达商管在管独立第三方商业广场数量逐年提高。2018-2020年以及2021年上半年，其在管独立第三方商业广场数量分别为42个、71个、98个及106个，占在管商业广场数量的15.0%、22.0%、26.6%及27.9%。

凭借着自身优势和运营模式，珠海万达商管一直维持着较高的出租率，在2018-2020年以及2021上半年，其在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.55%。

招股说明书透露，珠海万达商管的轻资产模式包括委托管理模式、租赁运营模式。截至2021年6月，来自万达集团的在管项目全部为委托管理模式，来自第三方项目的租赁运营模式则占比较大。

值得注意的是，其租赁模式与行业传统的租赁运营模式不同，主要为收益分成型，即与业主根据项目净收益分成，而不是支付固定租金。有媒体评价，即便将商业项目托管出去，出险房企也并不能轻松地坐收渔利。

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