同世飞天张璋:商业地产“一地鸡毛”时代或将来临

核心提示：2012年中国购物中心产业资讯中心曾发布报告：珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。而这，只是近几年来商业地产在二三线城市过剩发展的一个缩影。

　　2012年中国购物中心产业资讯中心曾发布报告：珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。而这，只是近几年来商业地产在二三线城市过剩发展的一个缩影。

　　随着一线城市商业地产的饱和，二三线城市成为了商业地产新生力量，但是定位雷同、消费水平有限、缺乏先进经验等制约因素为这些涌现出来的商业地产项目埋下了烂尾隐患。

　　“我在圈子里朋友聚会时遇到几个房地产商，大家在抱怨了当前房企困境之后，又异口同声地表示要转身进入商业地产。看到这些房企老板们盲目又自信的样子，我想：未来的三五年，中国的商业地产又是“一地鸡毛”！”--北京同世飞天董事长张璋先生。

　　其实，“一地鸡毛”时代的来临，既是危险，也是机会。

　　同世飞天张璋先生就此建议：第一，尽量少从拿地开发做起，可集合资金收购不良商业物业；第二，慎重项目选址，不要见到地都拿；第三，充分定位论证和商业规划，不要拍脑袋上马；第四，牢牢抓住优质商业品牌资源和商业人才；第五，如果不能做长线的资产或资本经营，就快进快出。

　　而最近的“钱荒”传闻让房地产市场集体“心慌”了一把，在地产股普跌后，资金流动性控制引发了市场对房地产企业资金链的担忧。对于商业地产而言，商业地产都面临的不但是同质化竞争、运营模式存疑还有资金压力过大，这成为业内共识的“三重大山”。

　　那么在“三重大山”下，不良资产、烂尾项目层出不穷，这些项目真的没有再度开发的价值吗？

　　笔者请教同世飞天张璋先生时，他明言："我们同世飞天公司做过很多成功案例，皆属于旧物业收购、改造、发售、招商、运营的商业地产项目，投资商的运作模式很值得总结和推广，同世飞天的投资业务模块包括：1、帮助收购一个旧的商业资产；2、专业策划定位、商业规划，提升商业价值；3、大产权拆分小产权发售，快速变现退出；4、委托招商管理，为小投资商户提供持续保证。

　　因此，我总结出一套典型的不良商业资产投资模式：不良资产收购--专业服务增值--产权分售变现退出--招商运营持续价值保障。

　　我认为，当今房地产政策、市场、信贷、征地、拆迁、建设、验收、交付等环节都存在很大的不确定性，收购商业不良资产后进行整理增值再出售，比拿地开发建设更快更安全，但必须有三个前提条件：首先，你对不良资产有专业价值判断；其次，你有对其整理和增值的能力；最后，你有退出的渠道和方法。三者缺一不可！"

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