业主委员会与物业公司的关系

业主委员会与物业公司之间的不和谐，会制约行业的发展，甚至阻碍和谐社区的建设。作为物业管理处处理好与业主委员会的关系十分有必要。近年来，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势，究其原因，大多都是由于物业管理公司及业主委员会在物业管理中的法律关系不明确，各自的权利和义务关系不清晰。

业主委员会与物业公司的关系表现在以下几个方面。

1、经济合同的平等双方 业主委员会与物业公司是一种委托与受委托的关系，签订物业管理服务合同前后，双方地位都是平等的。签订合同前，双方可以双向选择；合同签订时，对于管理目标、要求和费用，双方都要协商，协商取得一致之后才能签约。其间双方没有隶属关系，在法律上业主委员会有委托或不委托某个物业公司的自由，物业公司也有接受或不接受委托的自由。

2、目标一致的利益双方 管理服务项目一经确定并签约后，那么业主委员会与物业公司双方都是物业管理项目的追求者。就是为了保持物业的完好，保障物业使用方便安全，维护环境优美整洁，保证公共秩序的良好。在这个目标下，物业公司要以优质服务为物业使用提供管理服务，而这种管理服务本质上是为了维护物业业主和使用人的利益。双方聘与被聘的关系，融合在目标一致之中；各方的行为不能影响和损害这种目标的实现。

3、劳务和经济交换的双方 劳务和经济交换关系是在经济合作关系下产生的，体现有偿的等价交换原则。一方要求对方提供优质廉价的服务，另一方要求对方支付费用，这是一种对立统一的关系。当出现矛盾时，可以协商解决，可以对合同进行修改与补充，当矛盾不能通过协商解决时，双方可以依法申诉，直至提起诉讼。

4、职权范围各不相同的双方 物业公司是具体作业单位，实施日常管理的作业组织，在合同范围内业主委员会要与其合作和给予帮助，必要时建立协调工作会议制度，定期召开联席会议，解决管理中遇到的一些问题。同时，业主委员会对物业公司进行的专业管理要监督、检查。物业公司和业主委员会要及时向业主大会或业主代表大会报告物业管理工作业主委员会的角色是独特的，委员们都是来自于业主中间，因此也都了解业主们的态，知道该用什么方法处理好一些棘手的事；而且委员们来自社会的各行各业，有丰富的社会经验和高超的处世技巧。

所以，物业公司在日常工作中应与其进行有效的沟通，以获得他们的支持与帮助。在沟通时要注意以下几点：

1、角色转换 在与业主委员会的交流和沟通中，物业公司的工作人员要给予业主委员会足够的尊敬使他们有发言和用武之地，让他们畅享自己的劳动果实。业主委员会中的委员都来自于业主，他们产生在广大的业主中间，因此他们对业主的了解和业主对他们的信任是同等程度的，有了这种天然联系，业主委员会作出的决定也就容易被广大业主所接受。因此，物业公司应积极与业主委员会沟通，在某些事情的处理上向其寻求帮助。

2、合作与独立 合作是一门学问，合作中讲究妥协和理解。物业公司和业主委员会应该保持各自独立的存在和独立的特性，两者既特立独行又形影不离。

案例：主委员会解聘物业公司员工合法吗

小区的业主委员会，对物业公司中某个员工的工作表现不满意，于是，直接开了通知单，要求物业调离或辞退该员工。另一个小区的许多业主多次向业主委员会反映，物业公司的保安人员A上班时间不在岗，以致外来人员频繁进出小区，并使有些住户物品失窃，为此要求解聘A。业主委员会主任以业主委员会的名义将书面解聘通知送达A。

【解答】

本案例中小区的业主委员会这样做是不合适的，业主委员会的职责和权力是监督及协助物业公司的整体服务与管理，对某个员工不满意，可以对物业公司提出意见和建议。至于物业公司是否辞退或调离该员工，是物业公司的事，是企业行为。根据有关规定，业主大会负责选聘或解聘物业管理企业，监督物业管理企业的管理服务活动，业主委员会是业主大会的执行机构。据此可知，业主大会与物业公司之间是一种委托管理的契约关系，业主委员会与物业公司的具体工作人员不直接形成劳动关系，劳动关系形成于作为劳动者的保安人员和作为用人单位的物业公司之间。因此业主委员会无权决定保安人员的去留。

对于不称职的物业公司人员，业主委员会可按有关规定履行监督职责，即向物业公司如实反映情况，由物业公司采取相应的整改或调整措施。

网址：业主委员会与物业公司的关系 http://c.mxgxt.com/news/view/661280

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